¿Cuándo pueden las Comunidades de Propietarios prohibir el destino de una vivienda como piso turístico?

El Tribunal Supremo, mediante la Sentencia número 725/2025, de 18 de febrero de 2025, se ha pronunciado sobre la facultad de las Comunidades de Propietarios para prohibir el destino de una vivienda como piso turístico.

El Tribunal Supremo ya se había pronunciado anteriormente por medio de las Sentencias número 1232/2024 y 1233/2024 de 3 de octubre de 2024 acerca de esta potestad de las Comunidades de Propietarios, estableciendo que la facultad de limitar o condicionar la actividad realizada en cada inmueble, contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluía la facultad de prohibir, siendo necesario que el acuerdo se adopte por mayoría de 3/5.

Por medio de esta reciente Sentencia de fecha 18 de febrero la Sala realiza unas matizaciones señalando las condiciones que deben darse para que pueda tener lugar la prohibición.

Así pues, el caso que nos ocupa fue promovido por una comunidad de propietarios que interpuso demanda solicitando que se declarara (i) que la actividad de alquiler turístico a la que se destinaba la vivienda propiedad de los demandados resultaba contraria a los estatutos por ser una actividad molesta o incómoda; y, (ii) de forma subsidiaria, que la actividad de alquiler turístico a que se destinaba la vivienda resultaba contraria a los estatutos por no estar permitido el uso de las viviendas para dicha actividad y comportar un cambio de uso de residencial a terciario.

En primera instancia se desestimó la demanda argumentándose que no se había acreditado que la actividad comportara la calificación de molesta prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante “LPH”).

La Sentencia de Primera Instancia fue revocada en apelación, la Audiencia determinó que, si bien la actividad no podía calificarse como molesta, la actividad de alquiler turístico era contraria a los Estatutos de la Comunidad por cuanto los mismos específicamente determinan qué uso se le debe dar a las viviendas siendo este un uso residencial.

Finalmente, el propietario de la vivienda interpuso recurso de apelación en base a los siguientes motivos:

1. Infracción de los artículos 3, 5 y 7.2 de la LPH señalándose asimismo infringidas sendas Sentencias del Tribunal Supremo. Establece el apelante que la sentencia infringía la jurisprudencia porque no puede privarse al propietario de la efectiva utilidad económica del inmueble, así como que la mera descripción del destino de cada elemento privativo en los estatutos no supone limitación de uso siendo necesario, para ello, un precepto que específicamente prohíba la actividad.

2. Vulneración del artículo 33 de la Constitución y del artículo 348 del Código Civil, por entender que la sentencia recurrida limita las facultades que corresponden al propietario sobre los bienes de su titularidad señalando de nuevo, que no existe en los estatutos una prohibición expresa.

El Alto Tribunal determina que, debido a otras Sentencias tales como la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre, la STS 1671/2023, de 29 de noviembre o la STS 95/2024, de 29 de enero ha tenido ocasión de revisar diferentes disposiciones estatutarias y, en todas las indicadas, la actividad de piso turístico se encontraba especialmente prohibida. Señalándose, por ejemplo, que «no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial» o «queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».

Sin embargo, en el caso que nos ocupa, los estatutos comunitarios realizan por un lado una mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales no suponiendo ello una limitación del uso o de las facultades dominicales; y, por otro, establecen una serie de prohibiciones concretas refiriéndose estas a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalación de motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres (habiéndose descartado la calificación de la actividad como tal por las dos sentencias de instancia) y prohibición de ocupar espacios comunes. La Sala estima el recurso presentado y anula la Sentencia de Apelación al no darse las condiciones necesarias para que pueda operar la prohibición.

Consecuentemente, por medio de la Sentencia número 725/2025, de 18 de febrero el Tribunal Supremo se establecen las circunstancias que deben darse para que pueda tener lugar la prohibición por parte de la Comunidad de Propietarios del uso de la vivienda como piso turístico siendo estas que (i) se pruebe que se trata de una actividad incómoda o molesta contraria al artículo 7 de la LPH o que (ii) la actividad que encuentre específicamente prohibida en los Estatutos comunitarios.