El alquiler de vivienda para uso turístico en el IVA

Como sabemos, los pisos turísticos son protagonistas actuales de varias reformas legislativas. Una de ellas fue la pactada entre PSOE y Sumar en noviembre de 2024, para incorporar en su proyecto de reforma fiscal de 2025, la subida del tipo de IVA aplicable a los alquileres turísticos no exentos del impuesto, del 10% al 21%. Si bien esta medida quedó finalmente en el intento, ello no impide que vuelva a proponerse en el futuro.

Por ello, en esta entrada analizaremos las especialidades de la tributación de los arrendamientos de viviendas turísticas en el IVA.

Definición: prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera

El artículo 20. Uno 23ª b) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (“LIVA”) dispone que se encuentran exentos del impuesto los servicios de arrendamiento de vivienda. La regulación que contiene este precepto es de carácter finalista, en tanto se supedita al uso exclusivo del inmueble como vivienda, aunque sea un uso temporal. Por consiguiente, el alquiler de vivienda turística puede, en principio, estar exento de IVA.

No obstante, esta exención no comprende aquellos “arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera” (apartado e´) artículo 20. Uno 23ª b) LIVA).

Por tanto, la prestación de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” es el concepto clave para determinar si el arrendamiento de vivienda para uso turístico se encuentra exento o no de IVA. La doctrina ha establecido que estos servicios constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes, pues se otorga una atención que va más allá de la mera puesta a disposición de la vivienda (Resolución de la Dirección General de Tributos, “DGT” a las Consultas V823-19 o V23-19, entre otras).

Ahora bien, no todos los servicios complementarios al arrendamiento prestados por el propietario de la vivienda tienen el carácter de servicios propios de la industria hotelera. La LIVA menciona expresamente los servicios de restaurante, limpieza y lavado de ropa, si bien, además del tipo de servicio, es especialmente relevante la periodicidad en la prestación. Así, la doctrina ha establecido los siguientes criterios:

• Son servicios complementarios de hospedaje, entre otros: la recepción y atención permanente en un espacio destinado al efecto, la limpieza y el cambio periódicos de ropa de cama y de baño durante la estancia, la puesta a disposición del cliente de otros servicios (custodia de maletas, prensa, reservas etc.) y la prestación de servicios de alimentación y restauración.

• Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera: el servicio de limpieza o de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida del periodo de estancia, el servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio, o los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones.

  
  

Tributación de los arrendamientos turísticos de vivienda en el IVA

Considerando lo anterior, pueden diferenciarse dos posibles regímenes de tributación de los alquileres de viviendas turísticas en el IVA:

• Exención de IVA: aplica a los alquileres de inmuebles destinados exclusivamente a su uso como vivienda cuando, bien no se preste ningún servicio complementario, bien los servicios prestados no se califiquen como propios de la industria hotelera (por ejemplo, obligación de prestar servicios no periódicos).

• Sujeción a IVA: los alquileres de viviendas turísticas estarán sujetos y no exentos al tipo impositivo reducido del 10% de IVA, cuando el arrendador se obligue a prestar, por precio único, alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera (Resoluciones de la DGT a las Consultas V2424-18 y V3092-20, entre otras). Esto es, a la totalidad de la base imponible del servicio (comprensiva tanto del alquiler, como de los servicios complementarios de hospedaje) le aplica el tipo del 10% de IVA.

  No obstante, hay que hacer dos matizaciones en las que la tributación del arrendamiento y de los servicios complementarios es independiente:

-        Si los servicios complementarios no se prestan incluidos como parte del servicio de arrendamiento, sino al margen de éste, con precio separado y de contratación independiente y voluntaria para el arrendatario, el alquiler de la vivienda turística será un servicio sujeto y exento de IVA, y cada uno de los servicios complementarios de hostelería prestados al inquilino tributarán al tipo de IVA que corresponda (Resolución de la DGT a las Consulta V1533-22).

-        Si los servicios complementarios no fueran prestados por el arrendador directamente, sino por terceros en nombre propio a los inquilinos, al igual que en el supuesto anterior, el alquiler se encontrará sujeto y no exento de IVA, mientras que los servicios tributarán de manera independiente en función del tipo impositivo que resultase aplicable a cada uno de ellos (Resolución de la DGT a la Consulta V170-22).

Gestión del arrendamiento turístico por terceros distintos del propietario: especialidades

Es habitual que los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico contraten su gestión con empresas terceras. Esta práctica implica especialidades en el tratamiento de los servicios a efectos de IVA, que varía en función del contenido del servicio de gestión llevado a cabo por la empresa tercera (Resoluciones de la DGT a las Consultas V19-24 y V1997-24, entre otras):

1.    La empresa gestora del alquiler percibe una comisión por cada operación realizada:

1-a) Si la empresa gestora del alquiler establece las condiciones del arrendamiento, mantiene la comunicación y relación directa con los arrendatarios, y recibe la renta del arrendatario: se entiende que el gestor presta y percibe en nombre propio un servicio de arrendamiento. En este supuesto, existirían dos servicios de arrendamiento. 

1-b) Si es el propietario quien establece las condiciones del servicio de alquiler, mantiene relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la renta: se considera que el gestor actúa en nombre y por cuenta del propietario, prestando un servicio de mediación, siendo el propietario quien presta directamente el servicio de arrendamiento turístico al inquilino. En este supuesto, la empresa tercera repercutirá el 21% de IVA por el servicio de mediación, y el servicio de alquiler turístico estará sujeto y no exento a IVA del 10% (si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera).

2.    El propietario cede la vivienda en arrendamiento a una empresa tercera que, a su vez, arrienda el inmueble en alquiler turístico: el arrendamiento a la sociedad tercera está sujeto y no exento de IVA, tributando al tipo general del 21%.